Russian Federation
Russian Federation
This paper examines the concept and essence of digitalization in the field of repair of commercial real estate. The authors gives an introduction to the term commercial real estate, discusses modern digital technologies in this area, and notes that digital technologies are acquiring a special role in the commercial real estate renovation market, which are becoming the main direction of modernization of modern production. Also, the work offers prospects for the development of digitalization in the field of repair of commercial real estate on the open market, namely, energy-efficient heating systems are planned that reduce energy costs, the burden on the environment, and minimize heat loss; introduction of surfaces with self-cleaning properties, modular designs (quick welding, dismantling), which is one of the innovative solutions in the field of digitalization of repair work.
commercial real estate, digitalization, energy-efficient heating systems, innovative solutions, software, modular designs, modernized technologies, equipment
Введение
Актуальность данной темы определена тем, что в настоящее время, в эпоху трансформационных процессов экономического и политического развития государства модифицируются условия и направления отраслевых критериев, направлений развития. Важную роль в экономике государства играет сфера строительства, которая занимает от 4 до 8% в ВВП страны. Данная отрасль ежегодно меняется с учетом особенностей трансформационных экономических, социальных и политических процессов, экономических шоков, влияния различных факторов, поэтому, всевозможные направления деятельности данной отрасли подвержены постоянным качественным и количественным изменениям.
Объекты и методы исследования
Основным драйвером функционирования строительной сферы является цифровизация производства, ее основных направлений, внедрение инновационных модернизированных технологий, оборудования, материалов. Цифровизация – это современное приоритетное направление развития любого объекта хозяйственной, производственной и финансовой деятельности посредством внедрения современных цифровых технологий, целью которой является повышение качества жизни населения, воспроизводственного процесса, повышения комфортности и т.д. [1]
Например Е. Тарасевич отмечал ««Цифровизация – это использование цифровых технологий для того, чтобы изменить бизнес-модель и получить новый доход и возможности для производства новой стоимости»». [2] Но, не все направления строительной отрасли используют цифровые технологии, новые инновационные системы, технические средства, например, в сфере недвижимости цифровизация проходит не так быстро, но несмотря на это, программные решения для данного направления недвижимости уже внедряются.
Что касается самого понятия «коммерческая недвижимость», то в современном законодательстве его не существует, имеются различные составляющие, которые интерпретируются как виды сделок с недвижимостью, такие как как купля-продажа, согласно статьям 454, 549-566 Гражданского кодекса РФ, также согласно статьям 567-571 Гражданского кодекса РФ – мена и т.д., это считается не далеко полный список в Гражданском кодексе РФ[1]. Сам термин дается некоторыми авторами, в основе которого лежит аспект сделок с недвижимостью, например, к недвижимости законодатель относит земельные участки, объекты – здания, сооружения и т.д. [3]
Под коммерческой недвижимостью понимаются объекты нежилого фонда, используемые в коммерческих целях для извлечения стабильного денежного дохода, отличительной особенностью коммерческой недвижимости является недвижимость для инвестиций; объекты, которые приносят доход, которые регулируются в рамках предпринимательского права.
Результаты исследований
Сегодняшняя экономическая ситуация в стране развивается не самым благоприятным образом, после введения санкций против России, происходит снижение спроса на ремонтные работы объектов коммерческой недвижимости, цены на ремонт стали расти высокими темпами, причиной тому стали поставки материалов, отказ застройщиков от отделки напрямую, что весьма сильно повлияло на рынок ремонта, понижение количества заказов, заморозки проектов и т.д. Также отмечается тенденция повышения выбора более дешевых строительных материалов для ремонтных работ заказниками, с учетом того, что уже начатые ремонтные работы не останавливаются, а продолжаются с более быстрыми темпами. Поэтому, владельцы коммерческой недвижимости стали постепенно адаптироваться к волатильности рыночной среды и продолжать планировать ремонт, но, что касается количества ремонтных работ, то они снижаются. В перспективе, если не ухудшится ситуация, то к 2023-2024 году (по мнению экспертов) ожидается стабилизация рынка строительных работ и частичное восстановление потребительского спроса. [4]
Не смотря на радужные перспективы наблюдается повышение стоимости материалов, отмечается, что запрет грузовых перевозок с Европы и сложности с поставками материалов вызывают дефицит товаров и повышение их стоимости, в результате чего увеличивается стоимость ремонтных работ. Например, зарубежное световое оборудование, бытовая техника, сантехника, напольные покрытия в настоящее время находятся в дефиците, с рынка ушли многие зарубежные компании (Samsung, Mitsubishi, Schneider Electric и Jung, сантехника KLUDI и т.д.), поэтому происходит снижение выбора закупок оборудования, материалов и т.д. [5]
Отметим, что российских аналогов, сравнимых по качеству с Европейскими весьма мало, поэтому в качестве альтернативы на российский рынок заходят азиатские бренды, поэтому, не смотря на такие сложности, заказчики продолжают работать и стараются форсировать процесс закупок материалов для ремонтных работ коммерческой недвижимости.
Цифровизация приобретает основную роль в данном процессе, что становится основным направлением модернизации ремонтных работ. [6,7] Происходит усиление интереса к цифровым решениям в сфере ремонта коммерческой недвижимости со стороны инвесторов, бизнеса, в России в данной сфере существуют свои лидера, такие как Циан, НМаркет.ПРО, TraceAir, PropTechГрупп, Адепт, Profitbase, Bimlib, предлагающие российские разработки цифровых технологий, связанных со строительством, с ремонтом. В перспективе планируется наращивание доли российских аналогов программного обеспечения, ускорения развития рынка.
Отметим, что в 2022 году оборот рынка ИТ-решений в сфере ремонта недвижимости составил 32,1 млрд. руб., что на 4,8% меньше, чем в 2021 году, в 2020 году данный показатель составлял 29,5 млрд. руб., что на 18,9% больше, чем в 2019 году. Такая тенденция возникла по причине экономических и политических шоков, которые возникли в 2020 году (пандемия короновируса) и в 2022 году (российско-украинские отношения, санкции против России). В результате оборот рынка ИТ-решений в сфере ремонта недвижимости упал, что всецело повлияло на экономические критерии и на снижение ВВП государства.
Рис. 1. Оборот рынка ИТ-решений в сфере ремонта недвижимости
Ремонт объектов коммерческой недвижимости предполагает процесс восстановления недвижимости, который включает в себя разные виды работ: замена окон, дверей, сантехники, напольных покрытий и т.д. Но, самой насущной проблемой, в последнее время, становится рост стоимости ремонтных работ с учетом роста цен на строительные материалы, работы, услуги. Поэтому, нынешние технологические решения, цифровые технологии в направлении ремонта объектов коммерческой недвижимости позволяют улучшить внешний вид помещений, придать им эстетический вид, сделать его комфортным, безопасным и энергоэффективным.
На современном этапе развития цифровизации, внедрения различных инструментов в направлении ремонта объектов коммерческой недвижимости, позволяют проводить работы более быстро и качественно, как на сегодняшний день, так и в перспективе, рассмотрим более подробно такие технологии [8-10].
Применение трехмерного моделирования при планировании и дизайне объектов коммерческой недвижимости. Данная программа формирует виртуальную модель помещения, где учитываются и пробуются различные варианты мебели, цветовые решения, расстановка интерьера и т.д. Такая технология позволяет избегать ошибок при выборе какого-либо дизайна и оценивает результаты ремонта.
Следующая технология – это применение экологически чистых материалов, например, в 2023 году особо популярными становятся строительные материалы, которые не содержат вредных веществ, от которых меньше отходов, они применяются при отделке стен, полов и иных поверхностей, также обеспечивают здоровую и безопасную атмосферу, могут способствовать экономии и энергии, понижению нагрузки на окружающую среду.
Особым направлением при ремонте объектов коммерческой недвижимости становятся лазерные рулетки с автоматической фиксацией, позволяющие наиболее быстро и точно измерять величину помещений и осуществлять разметку. Также автоматические краскопульты, штукатурные насадки на дрели, такие технологические решения экономят время, силы.
Роботизация системы в направлении ремонта объектов недвижимости становятся наиболее популярной, так как именно роботы могут исполнять огромное количество работ, не требующие ручного труда, например, шлифовка поверхностей, оклейка обоев, покраска стен, что, в свою очередь, существенно ускоряет ремонт и результаты труда.
Дроны также нашли свое применение в ремонте объектов коммерческой недвижимости, с помощью их проводится инспекция фасада объектов, крыш, внешних элементов, они могут применяться для доставки материалов на высотные этажи, что ускоряет процесс работ.
При планировке ремонта объектов коммерческой недвижимости используются VR-технологии, которые могут создавать трехмерную модель помещения, визуализировать разные варианты ремонтных работ, подбирать цветовую гамму, предметы мебели.
Основным направлением в ремонтных работах коммерческой недвижимости становятся энергоэффективные технологии с применением экологически чистых материалов, позволяющие снижать расходы на энергию, улучшать теплоизоляцию, повышать комфорт.
Популярен интерактивный дизайн в ремонтных, такое направление создает такое пространство, которое полностью симулирует реальность, посредством данной технологии владельцы могут выбирать цвет стен, пола, освещение и т.д. При этом, происходит экономия времени, средств, избежание каких-либо ошибок, лишних затрат.
В настоящее время при ремонте коммерческой недвижимости используются роботы-манипуляторы, в перспективе планируются более усовершенствованные модели, которые будут обладать гибкостью и точностью движений, осуществлять различные операции. Роботы-агенты, способные собирать информацию о состоянии объектов ремонта коммерческой недвижимости и передавать ее на обработку, что в свою очередь, помогает наблюдать за процессом ремонтных работ и выявлять ошибки. Роботы-печатающие 3D-конструкции, создающие сложные 3D-модели, печать всевозможных видов интерьера. Роботизация позволяет существенно повысить эффективность ремонта коммерческой недвижимости, справляться с наиболее тяжелыми и опасными видами работ, например, перемещение грузов, сварка и т.д. Важным условием применения роботов становится снижение трудовых затрат и себестоимость ремонта, так как роботы работают наиболее продуктивно, не требуют отдыха и оплаты труда.
В перспективе в сфере ремонта объектов коммерческой недвижимости на открытом рынке планируются энергоэффективные системы отопления, снижающие расходы на энергию, нагрузку на окружающую среду, минимизацию потерь тепла. Преимуществом данной цифровой технологии считается снижение расходов на отопление на 20-30% в сравнении с функционирующими системами; также, комфортное микроклиматические условие, что позволяет поддерживать постоянную и равномерную температуру; улучшение экологической обстановки; долговечность и надежность. Важной особенностью энергоэффективных технологий является использование тепла, которое выделяется при работе бытовых приборов и устройств, подобная технология позволяет снизить расходы на отопление и повысить энергоэффективность системы.
Планируется внедрение поверхности с самоочищающимися свойствами, что является одним из инновационных решений цифровизации в сфере ремонтных работ. Такая технология предполагает простоту в уходе, сами материалы выполняют задачу чистки поверхности. Примерами служат столешницы, фартуки, полы с антипятными покрытиями, светоотражающие поверхности, которые существенно снижают электроэнергию в помещении. Такие технологии при ремонте экономят время, снижают расход на ремонтные работы.
Следующие технологии – это модульные конструкции (быстрая сварка, демонтаж), которые состоят из заранее заготовленных блоков, соединяющихся между собой, создавая необходимую конструкцию. Подобные решения сокращают время ремонтных работ, упрощают сам процесс, они мобильны, их легко демонтировать и устанавливать в новое место, они могут создаваться для разных целей, благодаря разным размерам их можно видоизменять.
Особое внимание уделяется применению полимерных материалов, которые обладают долговечностью и прочностью, такие материалы справляются с различными задачами и могут быть использованы в различных областях ремонта коммерческой недвижимости. Они устойчивы к влаге и деформациям, применяются для изготовления панелей, оконных и дверных профилей, напольных покрытий и т.д.
Отметим, что перспективы развития цифровизации в сфере ремонта коммерческой недвижимости на открытом рынке включает различные направления, необходимые для развития конъюнктуры рынка, а именно драйверы, барьеры и тренды PropTech рынка; оборот рынка ИТ-технологий по сегментам рыночной конъюнктуры; оборот PropTech по секторам потребления. Что касается сегмента цифровизации, то в перспективе планируется системы для моделирования и планирования процессов ремонта (BIM технологии). По прогнозам экспертов, в 2023 году сфера ремонта коммерческой недвижимости восстановится и возобновится, что будет связано с двумя факторами «Во-первых, росту будут способствовать неизбежное импортозамещение важнейших строительных технологий и рост доли российских производителей PropTech решений. Во-вторых, рост обеспечат новизна и низкий уровень зрелости рынка, которые помогают сохранять высокие темпы прироста в 10-20% даже в периоды экономических спадов».
Подобные решения в сфере цифровизации сферы ремонта коммерческой недвижимости будут иметь массовое развитие и внедрение, наибольшим риск-фактором будет являться запрет на экспорт передовых технологий, которые связаны с искусственным интеллектом, компьютерным зрением, робототехникой.
Отмечается, что в последствии ограничения поставок софта и технической поддержки наукоемкие сегменты PropTech рынка могут столкнуться с существенными проблемами, во многом пострадают такие компании как «ATLAS VR (российская платформа виртуальной реальности, функционирующая на основе данных дистанционного зондирования Земли), MR Builder (решение для архитекторов, 3D дизайнеров и конструкторов для визуализации моделей), Геоалерт (геоинформационная платформа, использующая данные c дронов)». Подобные решения и их аналоги в наибольшей степени зависимы от импорта оборудования и программного обеспечения. Такая ситуация благоприятствует российскому производителю цифровых технологий в сфере ремонта, так как многим клиентам необходимо будет перейти с зарубежных аналогов на российские.
Выводы
Таким образом, основным драйвером функционирования строительной сферы является цифровизация производства, ее основных направлений, внедрение инновационных модернизированных технологий, оборудования, материалов. Основным направлением цифровизации становится сфера ремонта объектов коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость – это конкретный объект, предмет, имеющий собственную ценность и стоимость, который реализуется или сдается в аренду с целью получения денежных средств. В настоящее время сфера коммерческой недвижимости претерпевает разные изменения, цены на ремонт объектов коммерческой недвижимости повышаются высокими темпами, причиной тому становятся поставки материалов, отказ застройщиков от отделки напрямую, что весьма сильно влияет на рынок ремонта, понижение количества заказов, заморозка проектов и т.д. Основную роль на рынке ремонта коммерческой недвижимости приобретает внедрение цифровых технологий, которые становятся основным направлением модернизации современного производства. Нынешние технологические решения, цифровые технологии в направлении ремонта объектов коммерческой недвижимости позволяют улучшить внешний вид помещений, придать им эстетический вид, сделать его комфортным, безопасным и энергоэффективным. Также, имеются различные инструменты и цифровые технологии в направлении ремонта объектов коммерческой недвижимости, которые позволяют проводить работы более быстро и качественно: трехмерное моделирование при планировании и дизайне объектов коммерческой недвижимости; применение экологически чистых материалов; роботизация системы в направлении ремонта объектов недвижимости; VR-технологии и т.д. Также планируется внедрение поверхности с самоочищающимися свойствами, что является одним из инновационных решений цифровизации в сфере ремонтных работ. Перспективы развития цифровизации в сфере ремонта коммерческой недвижимости на открытом рынке включает различные направления, необходимые для конъюнктуры рынка, а именно драйверы, барьеры и тренды PropTech рынка; оборот рынка ИТ-технологий по сегментам рыночной конъюнктуры; оборот PropTech по секторам потребления.
[1] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.94 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // СЗ РФ. – 1994. - №1. – С. 454-571.
1. Khomyakova, S. S. Transformation and consolidation of the term “digitalization” at the legislative level / Young scientist. - 2019. - No. 41 (279). - P. 9-12.
2. Tarasevich E. Digitalization in the real estate management industry / Digest based on materials from foreign publications 2020.
3. Serdyukova, O. Yu. Definition of the concept of “commercial real estate” / Young scientist. - 2018. - No. 42 (228). - P. 122-126.
4. Analysis of the market for IT solutions in the real estate sector (PropTech) in Russia in 2018-2022, forecast for 2023-2027. under sanctions // Access mode: marketing.rbc.ru›research/47276/
5. Commercial real estate - objects for making a profit / Access mode: https://realty.rbc.ru/news/64ac272d9a7947dec39f82c6/
6. Shilov L., Evtushenko S., Arkhipov D., Shilova L. The prospects of information technology using for the analysis of industrial buildings defects / VII International Scientific Conference “Integration Partnership and Innovation in Construction Science and Education” (IPCSE 2020) 11th -14th November 2020, Tashkent, Uzbekistan // (2021) IOP Conf. Series: Materials Science and Engineering 1030 (1) 012039. doihttps://doi.org/10.1088/1757-899X/1030/1/012039
7. Evtushenko S.I., Krahmalny T.A., Lepikhova V.A., Kuchumov M.A. The information technologies use at difficult technical objects condition control // IOP Conference Series: Materials Science and Engineering. The International Scientific Conference “Construction and Architecture: Theory and Practice for the innovation Development” (CATPID-2019). 2019. P. 066017.
8. Shutova M.N., Varenica A.P., Evtushenko S.I., Podekrebalin A.S. Application of the 3D scanning method when performing measurement works of industrial and non-industrial objects [Primenenie metoda 3D skanirovaniya pri vypolnenii obmernych rabot obektov proizvodstvennogo I neproizvodstvennogo naznacheniya] // Construction and architecture. - 2022. - vol. 10, Issue 2 (35). - p. 76-80. doi:https://doi.org/10.29039/2308-0191-2022-10-2-76-80 (In Russian)
9. Puchenkov I.S., Evtushenko S.I. Creating an information model of a building in a shared data environment [Sozdanie informacionnoj modeli zdaniya v srede obstchich dannych] // Construction and architecture. - 2021. - Vol/ 9, Issue 1 (30). - p. 46-50. doi:https://doi.org/10.29039/2308-0191-2021-9-1-46-50 (In Russian)
10. Ulanov A.V., Yevtushenko S.I. Problems and solutions of using BIM technologies in window design // In the collection: BIM modeling in construction and architecture tasks. Materials of the III International Scientific and Practical Conference. 2020. pp. 286-295.
